1. 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
2. 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
3. 开始看房子 (House Hunting)
4. 出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
5. 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)
6. 房屋检查 (Home Inspection)
7. 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
8. 产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)
9. 完成过户手续并交屋 (Close Escrow)
10. 交屋入住 (Move In)

• 过户公证费 (Escrow fee)，约$600-1250(按房价⽐率收费)
• 房屋检查费 (Home inspection fee)，约$200-$500(按房屋大小收费)
• 文档公证费 (Notary fee)，约$70-200
• 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
• 转户费 (Transaction coordinator)
• 邮费 (Messenger service)，约$50-$100
• 一年房屋保险费 (Hazard insurance)，约$600-1500(按房屋大小收费)
• 产权保险费 (Title Insurance)，约$400-800(按贷款额比例收费，现金买家不用)
• 银行贷款相关费用(Bank Charge)：银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金不用)
• 房屋鉴价费(Appraisal Fee)：约$300-$400
• 登记费 (Recording fee)，约$100

⚠️ 大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异，请以实际情况为准)

• 手续费 (Loan Origination Fee)
• 点数(Discount Point)
• 房屋估价费(Appraisal Fee)
• 信用报告费(Credit Report)
• 处理费(Processing Fee)
• 纳税服务费(Tax Service Fee
• 洪水证明费(Flood Certificate)
• 审批费(Underwriting Fee)
• 文档准备费(Document Preparation)
• 贷款保险费(Mortgage insurance fee)
• 长期费用
  • 贷款
  • 地产税
  • 房屋保险
  • HOA
  • 每月水电费用

房地产鉴价师Appraiser 属于独立第三方，持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣，主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值，而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。

• 有完整房源使用权： 买家在网络上寻找的房源信息多为二手，存在滞后性
• 专业分析评估： 为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等
• 熟悉整个地产交易过程

分成

• Broker: 需要Real Estate Broker License, 可雇佣agents
• Agent: 可能是某个broker，或者独立营业。只需要real estate salesperson license
  • Buyer-agent
  • Sub-agent(卖房agent)
  • Due-agent（两边都负责）

房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的%计算，法律并未明文规定经纪人佣金应由哪一方负责(大部分是由卖家付)，对于%也未严格规定 (基本上约2-6%不等)。实际情况请以各家经纪人的说明协商为准。

⚠️ 常见问题： 佣金如何计算？由买方或卖方支付？ 是否同时代表Escrow company兼办Closing业务？

⚠️ 无论买家去看新房时是否有经纪人陪同或是否已选定经纪人，建议买家应先告知建商你有经纪人(如填数据时)，以免日后建商不接受你后来找的经纪人，而你也得不到任何从经纪人那里来的帮助。

在美国要开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信，获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况，且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。

简单说，没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的

• 可以先找agent再拿approval，或者反过来
• 若要多家比较时，应于短时间内完成，引免因多次调查信用而引响信用分数。
• 买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请贷款预先批准信为同一间(如果利率更好，费用更低）

⚠️ Pre-Qualification贷款资格预审 ≠ Pre-Approval贷款预先批准信

Pre-Qualification贷款资格预审只是贷款机构非正式的资格预审，申请人不用准备任何文件，可直接透过电话与专员进行口头咨询预审，快速估算大约借款额度，但并未确实调查申请人信用，所以效力不大。而Pre-Approval贷款预先批准信则是正式的贷款资格预审，核发过程需要提出相关数据并会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后，才会核发一份书面的conditional commitment。

• 此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。
• 大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务，如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等，这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)
  • 我们的上限大概是（假设每月信用卡欠款共计2000）
• 由此可知，还款情况比重最大，因此只要有按时交水电费、信用卡等各种账单，信用分数就不会差。若夫妻其中一方无信用分数，贷款时将会以低于620分来算，因此建议及早把一些账单转到无信用分的一方，或是为对方办张信用卡(或副卡)，尽早累积信用分数。
• 在决定看房买房的前2至3个月请减少信用卡刷卡量与刷卡金额(甚至暂停最好)，因为信用卡消费也属于负债的一部分，所以也是会影响到贷款金额的喔，千万别小看！

应谨慎考察房产现有状况，包括小区、环境、学区、环境、交通等，毕竟是要长住的

• 头期款(down payment)
• 成交费用(closing cost)
• 贷款手续费用
• 装修、家具添购
• 日后房贷与养房费用

• 学区
  • 好学区的房子也增值较快，未来若要出售脱手也更快
• 小区
  • 小区的特色与组成，如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛小区周遭环境感受一下，你甚至也可以跟当地居民聊聊，看他们对该小区的感受。
• 治安
  • 安全是居住环境的最基本要求呀！除了参考犯罪纪录与统计报告，你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况，也能略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受一下。
• 几个可查找房子周遭安全的网站：
  • Spotcrime 只要输入地址或地区，就会将最近期的各类犯罪事件标示在地图上。
  • Neighborhoodscout 提供非常丰富的美国城市信息，从犯罪率、安全性到学区等信息应有尽有。
  • National Sex Offender Public Website 唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。
    • Bellevue南边最佳，房价相对低，学区好，治安相对好
    • 其次bellevue城区西边（房价，学区，治安相对较好）
    • Bellevue中间地带最次（房价相对高，学区差，治安相对也没有那么好）
    • 查看Link

• 鬼屋(haunted house)
• 自杀谋杀：先前有人在此自杀或曾发生命案 犯罪活动：附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等 债务纠纷：买家担心日后会有债主上门*扰 疾病污染：附近土地或水源受过污染
• 小区均质性
  • 基本上，房价涨跌会受到整个区域的影响，还有附近屋况与房价影响
• 生活与交通机能

⚠️ 若你中意的房子有HOA，在办理贷款时，HOA也可能会影响你的贷款额度喔。

旧房虽然非全新(flip或装修过除外)，但价格也较便宜。建议想买房的朋友可以看看HGTV频道，里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题，毕竟很多房子问题可是表面看不到的呀(如管线、地基等)。

来到现场也可顺道了解周边环境，是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的，尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔，白天跟晚上看的感觉可是不同的) Open House：周末都会有open house活动，买家可以去走走看看。

• 与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。
  • 出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数
  • 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。
• 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价)
• 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)

⚠️ 此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。

• 价格：通常在市场上较久的房屋，谈价空间较大。
• 现金：基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。
• 贷款预先批准信与资金证明
• 较高的头期款
• 较少的附加条件(Contingency)
  • 最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。
    • 房屋检查保护期Home Inspection Contingency （买家需在这段时间内进行Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等）
    • 鉴价附加条款Appraisal Contingency （在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。）
    • 贷款保护期Loan Contingency
      • 若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
      • 若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，也有可能卖家会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了)，或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。

⚠️ 附加条款是保障买家的方式，较少附加条款也意味买家需承担较大风险。最好避免

• 签订购屋合同前，务必仔细阅读
• 双方接受购屋合同后，即由Escrow接手进行买卖过户手续
  • 当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的Step 6 ~Step10 (贷款、过户、检查报告等等)，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。
  • 买家需遵守双方协议的付款日期；买方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。
  • 若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件(Contingency) 。
  • 一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天.

第三方公证托管公司，为不受买方或卖方影响的中立公司。其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。

• Escrow可确保房地产中的两个重要环节：产权是否干净 & 交易资金是否安全，因此买家无须担心付钱却拿不到房子，卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
• 美国并非所有州的房产买卖都须经过Escrow，在加州则是必须经过Escrow的。

如【Part 4】中提到，合约中的房屋检查、鉴价与贷款Contingency是保护买家的条款, 买家需在规定天数中(如17天)进行房屋检查、鉴价与通过贷款申请的动作，若在这段期间发生任何差错(如贷款办不下来、房屋检查问题过多、买家变心等)，买家都能无条件取消此次交易并把放在Escrow的订金完好如初的全数领回。

• 合约Contingency，以加州为例，买方可在签约后17天内因任何房屋检查问题无条件退出合约并取回订金。